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光大宏观:“旧改”能抵消棚改对投资拖累吗?今年难,未来可以
发布时间:2019-11-08 17:39:39   点击数:4454

“旧的改变”是什么意思?针对旧住宅区存在的诸多问题,如管线众多、立面倒塌、停车拥堵、电梯不足、物业落后等,旧住宅区改造的内容可分为三类:一是确保水、电、气、路等基础配套设施的维护和完善;二是基础设施升级,如公共场馆、停车场、物业等的配置。三是提高公共服务的内容,如养老、养老、便利店等。2015年“中心城市工作会议”提出了“旧改革”。它将在16年内完善,17年内将启动15个试点项目。经过19年的两会后,中央政府和各部委将加紧表态,成为未来基础设施建设的新亮点。

“旧改革”的规模有多大?该国旧住宅区的建筑面积约为40亿平方米。结合试点城市规划单位的投资,我们估计全国“老改革”对“保基本”的投资约为1.1万亿元。同时,各地最近出台了集中安装电梯的政策。根据全国户数和单位电梯成本,我们估计“升级类”的“旧改造”投资约为2.1万亿元。“老改革”的总规模可能达到3.2万亿元。按照五年左右的投资周期,年投资约6400亿元,预计固定资产投资增长率将提高1个百分点左右。

“旧改革”基金从何而来?试点城市资金来源的基本原则是:原则上,财政负责社区红线外市政配套设施的改造费用;住宅区内公共部分的改造费用由政府、管道单位、原产权单位、居民等共同出资。目前,在基本的“老改革”中,财政支出是主要的资金来源;在电梯升级的“老改革”中,居民自己筹集更多资金。在引入社会资本模式方面,试点城市有一些创新的方式,采用了ppp、bot等新的融资方式,甚至实施了“同租同卖”模式。政府与社会基金的合作也体现在政府经常补贴承包企业,鼓励它们提供资金,做好项目工作,互惠互利。

哪些行业将从“旧改革”中受益?“老改革”有利于电梯、建材和汽车工业。安装电梯和重建停车场是“旧改革”的当务之急。许多城市颁布了电梯安装补贴政策。北京的“建筑租赁”模式、上海的“6·1”模式和广州的“电梯托管”内务管理模式在电梯行业具有巨大潜力。通过“老改造”对停车场进行集中改造后,可能带动汽车消费和汽车制造。与此同时,与“旧改”相关的基础设施对许多建材子行业都有好处。

“旧改革”能抵消舍改革对投资的拖累吗?今年很艰难,未来是可能的。我们估计,2019年温室气体改革投资将比2018年减少7000亿元,2020年减少1400亿元。今年是“老改革”全面实施的第一年。经验模式和筹资渠道仍在探索之中。今年,“旧改”的投资可能达不到年均6400亿元,但之后,“旧改”可以抵消“棚户区改造”的投资阻力。

文本

1.我们应该从旧的到新的改变什么?

旧住宅区有许多问题。由于历史规划和悠久的历史,旧住宅区存在诸多问题,如管线众多、立面倒塌、停车拥堵、电梯不足、物业管理落后等,给人“脏乱不堪”的印象。针对这些问题,旧住宅区改造的内容可以分为三类:一是维护和改善与居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施等基础配套设施,以及垃圾分类、北方供暖设施改造和电梯安装等。;二是升级基础设施,包括建设公共场馆,条件允许时,建设停车场、活动室、产权房等。;三是提高公共服务的内容,包括养老、托儿、文化室、医疗保健、食品援助、家政、快递、便利店等设施。(表1)

近年来,中央政府加强了立场,各地区纷纷出台政策。自“中心城市工作会议”于2015年提出旧住宅区改造以来,2016年进行了完善,住房和建设部于2017年启动了15个试点城市。2019年3月,政府工作报告再次强调需要大力升级旧城区的配套设施和服务。4月,财政部、住房和建设部、国家发展改革委联合发布《关于做好2019年旧住宅区改造工作的通知》,提出通过居民合理分担、单位投资、市场运作、财政补贴等渠道分担改造费用。“老改造”政策作为一项保护民生、稳定投资、刺激内需的政策备受关注。6月国务院常务会议和7月初国家新办政策通报会进一步明确了“老改革”的四个重点和三个内容。随着中央政府的声明和决策,各省市也做出了回应,2017年后将大力推行地方“老改革”政策。(表2-3)

2.“旧改革”的规模有多大?

住房和建设部标准定额司督察倪江波(Ni Jiangbo)今年5月表示,据初步统计,全国有近16万个旧住宅区,涉及4200多万居民,建筑面积约40亿平方米。在一些省市的“老改革”政策文件中,公布了2018年“老改革”工作的预期改革面积和投资额以及完成量数据。我们根据现有和计划的数据估算单位面积的投资额,并结合住房和建设部的改造面积计算总体“旧房改造”规模。

经济发达地区对“老改造”单位的投资高于其他城市。自2018年以来,一些省市相继出台了旧住宅区改造计划。根据安徽省发布的《河北省旧住宅区改造三年行动计划(2018-2020)》和《关于印发2019年旧住宅区改造规划细则的通知》,两省“旧住宅区改造”单位的规划投资额可分别计算为168.7元/m2和138.6元/m2(表4)。安徽省的平均装修投资为138.6元/平方米,但不同城市的平均装修投资差异很大。表5显示,合肥市旧住宅区改造单位投资高达645元/平方米。广州旧住宅小区改造文件中未说明预计投资金额,但2019年6月招标的广州花都区永发小区等六个旧住宅小区微改造项目招标文件显示,预计总投资6115万元,改造面积27.3万平方米,单位投资224元/平方米。与河北省和安徽省的平均单位投资相比,省会城市广州和合肥的单位投资明显较高,表明在经济发达地区,城市线水平较高的城市可能会有远高于省级平均水平的“老变”单位投资。

全国基本旧住宅区改造市场规模约为1.1万亿元。根据现有省市计算的平均单位投资为每平方米231元(表4)。考虑到经济最强的省份尚未进入估算基准,在计算国家单位投资时,我们假设平均值为1.2倍,即每平方米277元。由于国家规划改造面积约为40亿平方米,估计目前国家对“老改造”的投资约为11087亿英镑。考虑到价格和改造项目额外金额等因素,很难计算,这里的计算可能比较保守。

如果电梯安装在旧住宅区,投资规模将显著扩大。在旧住宅区改造政策出台后,大多数地区将发布多层住宅建筑增加电梯的额外措施和实施计划。增加电梯成本很高,并且会增加投资。《2017年北京市旧住宅区改造经济指标》指出,每台电梯土建安装总成本为89.7万元。在沈阳[2号和上海[3号的“旧房改造”中,每台电梯的土建施工和安装费用估计在60-90万元之间。按照平均每户5层、每层3户的标准,每部电梯的土建安装费用估计为75万元,全国4200万户需要安装280万部电梯,总投资为2.1万亿元。

基本旧住宅区改造和电梯安装总投资将达到3.2万亿元,加上其他基础设施升级和服务改善,接近国务院参事周宝兴此前估计的4万亿[4]元的总投资。该地区的"旧改革"计划自2018年以来才得到大力推行,大多数规划期从3年到5年不等。据估计,“老改革”改革时期将持续5年,每年新增投资约6400亿元,预计将增加固定资产投资约1个百分点。

钱从哪里来?

2017年7月,住房和建设部宣布将在[15个城市启动旧住宅区改造试点项目。试点城市陆续出台相关意见和实施计划,试点项目将于2018年启动。试点城市资金来源的基本原则是:原则上,财政部门负责社区红线外市政配套设施的改造费用;社区内公共部分的改造费用由政府、管道单位、原产权单位、居民等共同出资。(表6)。具体而言,资金来源如下:

1)财政资金。中央预算中的相关资金(如保障性住房项目)和市、区政府按比例筹集的资金。

2)管道单位投资。管道搬迁费用由各管道单位承担。地方财政应当以奖励代替水、电、气(热)、通信、有线电视等特许经营单位的资金。

3)居民贡献。转化为家庭的部分费用可能需要由个人、居民个人捐赠等承担。,从而鼓励居民参与住宅区改造。

4)原产权单位出资。房改房销售40%的维修基金和60%的发展基金可以转为维修基金。

5)其他资金(节能、养老、体育、文化等)。)符合规定的,如专业机构、社会资本等。

目前,财政支出是“老改革”的主要资金来源。以河北省为例。全省三年旧住宅区改造总任务需要129.6亿元[6(图1)。该计划来自金融、社会和居民个人。社会可筹集约11.7亿元,其中,市级专业单位可筹集约6.5亿元,主要负责水、电、气、供热、地下管网改造、线路布置等。;该住宅区原产权单位可筹集约5.2亿元,主要承担“三供一业”分离住宅区的改造。居民个人可筹集约5.6亿元,主要用于屋顶、走廊、单位门禁等建筑物的改造。其余112.3亿元由市县财政筹集,主要用于老住宅区安全设施、生活功能改善、环境改善等改造项目,占87%(图2)。另一个例子是淄博在2016年和2017年的“老改革”,总投资13.2亿元,其中市财政3.2亿元,[7区县6.6亿元,占总投资的74%。

居民自筹资金更多地体现在居住区,在改造中,如安装电梯、物业管理等,坚持谁受益谁出资的原则,实际上关系到居民的个人利益。试点城市中,湖北省宜昌市西陵区2018年改造面积将达到7万900平方米,居民和社会投资近1000万元,占[总投资的20%以上。2018年10月,宁波发布了中心城区旧住宅区物业服务收费指引,设定了最低收费标准。宁波海曙区22个住宅小区的物业管理已经完成了[9]提高质量和价格的工作。

在引入社会资本模式时,试点城市有一些创新方式,包括bot和ppp。广州恩宁路项目是广州第一个探索bot模式(建设-运营-转让)的社区微改造项目,[10]。由于广州特殊的历史和旅游资源,“老改造”的方向是引入新的产业进入小巷,或者取代原有的产业,在未来有可观的流量和现金收入。bot模式不仅解决了融资问题,而且成熟的企业管理体制和管理方法可以补充政府的优势。山东省淄博市张店区旧住宅小区综合改造工程采用ppp项目融资模式和rot(重组-运营-移交)模式[11]。2017年,首个单一停车场ppp资产证券化项目获批,abs以停车场收费权为主题[12]。在未来的旧住宅区改造中,停车场的建设和改造将是重要的投资项目。在严格控制风险的前提下,ppp和bot是可能的融资方式。此外,宁波还创新和支持投资者购买零星的[3级和4级危房进行改造和加固,安装电梯,向社会出租和出售[14代同堂的家庭住宅,或实施“同权出租和出售”模式[15。

政府与社会基金的合作也体现在政府对承包企业的补贴上,鼓励它们提供资金,做好项目工作,实现互利共赢。这在提升物业服务方面尤为明显。

2015年7月,山东省住房和城乡建设部会同省发改委、省财政厅等单位,于2017年发布了《关于推进山东省旧住宅区改造和物业管理的意见》和《山东省旧住宅区改造和重建指引(试行)》,通过政府投资、财政补贴、合理定价、商业激励等多种政策支持物业公司接管旧住宅区。

《意见》指出,按照每月每平方米0.2-0.4元的标准,将对接管旧住宅区的重点物业公司给予专项补贴。山东省政府对物业管理公司的激励措施包括:

大规模经营的激励措施:以街道办事处或社区居委会为单位,统筹辖区内旧住宅区的物业管理,确定重点物业企业接管,通过大规模经营降低成本。

特许经营奖励:给予相关物业企业在物业管理区域内(不包括政府投资的市政道路和公共设施)发布广告、设立和运营便捷服务亭、停车收费、智能快递储物柜(物流自升式设施)租赁费的权利,以弥补物业费的不足。

扩大商业激励:允许物业公司在法律法规范围内独立开展家政、维护、安装、代老年人买卖、陪同老年人、小餐桌等便利服务。

后续业务奖励:对于自愿接管5万平方米以上旧住宅建筑面积并签订三年以上物业服务合同的重点物业企业,今后参与物业项目招标时,其评标总分将自动提高10%。

在建筑智能门禁系统改造方案中,宁波市奉化区与第三方合作,规定政府投融资平台承担总成本的25%,街道承担25%,第三方承担50%。同时,承担资金“大头”的第三方公司可以获得每栋楼门上0.5平方米指定广告空间的10年经营权。

湖北省宜昌市西陵区住房和建设局(物业办)推进完善物业公司信用评价体系,为老社区行业委员会和物业公司搭建双向选择平台,推动建立长效管理机制。

充分利用专项资金。河北省旧住宅区改造三年计划建议充分利用符合住房公积金使用范围的改造项目专项资金和住宅建筑专项维修资金。2019年9月17日,财政部、住房和城乡建设部发布了《关于印发;除了支持旧住宅区普通水、电、气等公共服务设施的改造外,中央政府用于城市保障性住房项目的专项资金首次包括电梯支出。

根据我们以上的估算,基本“老改造”的年投资约为2200亿元,电梯改造的年投资约为4200亿元。根据上述试点经验和规划,可以预计“旧改革”基金各部分的捐款约为(表7):

财政支出:私人部门贷款支持的政策性银行贷款占温室改革资金来源的70%以上,财政支持仅占10%(图3)。与此同时,2018年,用于温室气体改革的特殊债券得到创新,约占20%。相比之下,“旧改革”的主要资金来源是财政支持。2019年4月15日,财政部明确表示,2019年温室改革计划从预期的450万套大幅下调至285万套,比2018年下降50.86%。据估计,国家公共财政支出中对住房改革的财政支持也将减半(图4),其他经济适用住房项目支出的90%将用于“旧房改革”。由于住房保障方面的财政支出一直占国家财政支出的3%左右(图5),过去两年国家财政支出同比为8.2%,而今年1月至8月国家一般公共预算支出同比为8.8%,预计同比为9%,故“老改革”预计财政支出为2000亿元。目前,电梯补贴比例约为25%(表8),预计未来将增至30%。那么每年电梯补贴约为1260亿元(4200亿元* 30%),剩下740亿元用于基本的“旧改革”投资。

居民自筹:就基本的“旧制改革”而言,我们假设西陵区的改革是标准的。居民自筹资金约占20%,居民年自筹资金预计达到440亿元。目前,全国有4200万家庭需要参与“老改革”,每年每户贡献1048元。就电梯等起重改造而言,假设居民贡献约50%,他们可以提供约2100亿元。

水、电等专业单位和原产权单位的出资:水、电等专业单位和原产权单位的出资一般出现在基本的“旧制改革”中。河北省旧住宅区改造规划中,水、电等专业单位和原产权单位的出资比例分别为5%和4%,全国估计每年约为198亿元。此前,国务院参事周宝兴指出,中国仍有约5000亿元住房公共维修资金存入各级财政和住房管理局[16]的账户。如果这个基金能够振兴,将会为旧的改革带来大量的资金,也将大大减轻居民自己筹集资金的压力。

政府与社会基金的整合:试点城市政府与社会基金的一些整合方式表明,ppp和bot可能是融资方式,政府与社会基金的整合项目将成为未来资金来源的另一个支柱。据估计,这些合作项目将产生134亿元的基本“老改革”和840亿元的升级“老改革”。

Psl和特别债务:自2018年以来,用于温室改革的psl增长一直保持在较低水平(图6),特别债务逐渐取代了psl,表明psl不太可能继续用于“旧改革”。就特别债券而言,特别债券通常用于高收益的政府项目,因此具有可靠预期收入的“老改革”项目,如停车场和格式升级项目,未来可能会得到特别债券的支持。

4.它会推动多少投资?

哪些行业会受益?

安装电梯的投资很大,是一些居民的刚性需求。今年下半年,许多城市出台了密集的政策来补贴电梯的安装(表8)。北京、上海、南京、深圳等地改造的前提条件从最初的完全同意改为“三分之二的居民同意”。对于电梯改造,主要城市有以下模式:

北京有三种模式:一是“代理租赁”模式,业主委托第三方作为实施主体,负责电梯的安装和后续维护,业主按月或按年支付使用费。部分已建外部电梯采用“常驻申请、免费安装、有偿使用”的“代理租赁”模式;二是产权单位或集体投资安装模式。三是业主自建模式,委托第三方进行安装和后续维护。费用应由业主分摊。业主可以选择多种支付方式,采用购买、租赁和信用卡方式安装电梯。

上海试验了所谓的“6 1模型”[17,即开发商支付在原六层楼的顶层建造一层楼的费用,增加的楼层楼的销售收入用于补贴电梯的安装和早期维护费用,业主只需支付电梯运行费用。

自2019年起,广州在[越秀区推出“电梯托管”管家模式,并委托推荐的电梯托管物业公司管理。引入电梯托管和家政服务后,旧楼配有带物业管理和不带物业管理的电梯,寻找物业管理,从而为市民提供了一个替代的渠道,实现了从施工、安装到后续管理的电梯安装全过程服务。今年下半年,广州将发布首个在现有住宅建筑中安装电梯托管管家服务的本地标准,以规范示范合同。

但是,目前加装电梯补贴力度还不够大,成都2015年即出台了相关政策,但是两年多过去了无人申请无人问津[19]。既有房屋加

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